Nacrt zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada predviđa da vrijednost boda za održavanje ne može biti manja od 0,30 eura po kvadratnom metru, dok bi upravniku pripadalo najmanje 15 odsto, a predsjedniku skupštine najmanje pet odsto ukupne mjesečne naknade. Ako stanar ne plaća održavanje duže od tri mjeseca, upravnik bi morao da pokrene postupak izvršenja. Predviđene su i šire inspekcijske kontrole, obavezni zajednički računi i profesionalizacija upravljanja zgradama, predviđeno je novim Vladinim dokumentom.
Stanare u Crnoj Gori, ukoliko Nacrt zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada bude usvojen u predloženom obliku, očekuju nova pravila kada je riječ o održavanju zgrada, plaćanju zajedničkih troškova, izboru upravnika i kontroli trošenja novca.
Novi propis, kako se navodi u obrazloženju, trebalo bi da objedini pravila koja su sada raspoređena u više propisa.
„Osnovni cilj zakona jeste očuvanje i unapređenje postojećeg stambenog fonda, imajući u vidu njegovu ekonomsku vrijednost“, navodi se u obrazloženju Nacrta.
Vlada kao ciljeve novog zakona navodi i unapređenje stambenog fonda, održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i povećanje stambene kulture, ali i osiguranje kvalitetnog upravljanja i održavanja stambenih zgrada. Među novinama je i uvođenje instituta profesionalizacije upravnika i omogućavanje elektronske komunikacije.
Minimalna cijena održavanja – 30 centi po kvadratu
Jedna od najvažnijih promjena odnosi se na iznos koji će etažni vlasnici izdvajati za održavanje.
Kako se navodi u Nacrtu, naknada se utvrđuje u iznosu od jednog boda po kvadratnom metru neto stambene ili poslovne površine, dok se za posebni nestambeni prostor obračunava 0,5 boda po kvadratu.
Vrijednost boda ne može biti manja od 0,30 eura, a konačnu vrijednost utvrđuje skupština etažnih vlasnika.
U obrazloženju se objašnjava zbog čega se predlaže povećanje.
„Vrijednost boda od 0,20 €/m², koja nije mijenjana od 2016. godine, više ne obezbjeđuje dovoljan nivo sredstava za redovno i investiciono održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada“, piše u dokumentu.
Dodaje se da su u međuvremenu povećani troškovi rada, građevinskog materijala, energenata i usluga.
Za zgradu od 1.000 kvadrata, prema primjeru iz obrazloženja, povećanje vrijednosti boda sa 0,20 na 0,30 eura značilo bi povećanje ukupnog mjesečnog izdvajanja sa 200 na 300 eura.
Kod zgrade sa 20 stanova prosječne površine 50 kvadrata, mjesečno izdvajanje po stanu povećalo bi se sa 10 na 15 eura.
Propisane su i minimalne naknade za upravljanje zgradom.
Predsjednik skupštine etažnih vlasnika imao bi pravo na mjesečnu naknadu koja ne može biti manja od pet odsto visine ukupne mjesečne naknade za održavanje te stambene zgrade.
Upravniku bi pripadala naknada koja ne može biti manja od 15 odsto visine ukupne mjesečne naknade za održavanje te stambene zgrade.
To znači da bi, prema predloženim minimalnim iznosima, 20 odsto ukupno prikupljenog novca bilo izdvojeno za naknade upravniku i predsjedniku skupštine, dok bi 80 odsto ostajalo za održavanje i druge propisane potrebe.
Upravo taj efekat predlagač pokazuje na primjeru zgrade od 1.000 kvadrata, navodeći da bi od 300 eura mjesečno prikupljenih po vrijednosti boda od 0,30 eura, za upravnika išlo 45 eura, predsjednika skupštine 15 eura, a za neposredno održavanje ostajalo 240 eura.
Propisano je da stambena zgrada mora imati poseban zajednički račun.
„Stambena zgrada je dužna da ima otvoren zajednički račun u banci registrovanoj na teritoriji Crne Gore, preko kojeg se vrše uplate i isplate za potrebe održavanja stambene zgrade“, piše u članu 48.
Upravnik bi bio dužan da vodi evidenciju uplata i isplata, dok bi etažni vlasnici imali pravo da budu upoznati sa stanjem i promjenama na računu.
Predviđa se i detaljnije godišnje finansijsko izvještavanje.
Izvještaj bi, između ostalog, sadržao podatke o „prihodima, izvršenim radovima, cijenama radova i stanju na računu, kao i dokaze o utrošenim sredstvima sa zajedničkog računa stambene zgrade“.
Za neplatiše su predložena jasnija pravila.
Naknada za održavanje plaćala bi se do kraja mjeseca za tekući mjesec, a zbirni račun imao bi svojstvo izvršne isprave.
„Ako etažni vlasnik ne plaća naknadu za održavanja duže od tri mjeseca, upravnik je dužan da pokrene postupak izvršenja u roku od osam dana od dana isteka navedenog roka“, propisano je u Nacrtu.
Za angažovanje pravnog zastupnika upravnik bi morao da dobije saglasnost skupštine. Ako to ne uradi, upravnik snosi troškove angažovanja pravnog zastupnika za pokretanje postupka izvršenja.
Posebno je značajno što Nacrt predviđa da je sticalac prava svojine, odnosno korisnik posebnog dijela čiji je vlasnik preminuo, odgovoran i za dug koji je prethodni vlasnik imao prema stambenoj zgradi.
Nove odredbe predviđaju i pojačan inspekcijski nadzor.
Inspekcijski nadzor u okviru nadležnosti Ministarstva obavljao bi inspektor za stanovanje, dok bi u okviru lokalne uprave kontrolu vršio komunalni inspektor.
“Inspektor za stanovanje mogao bi od banke kod koje se nalazi zajednički račun zgrade da traži podatke o računu, uključujući: stanje sredstava na određeni dan, promet po računu za period koji je predmet inspekcijskog nadzora, kao i izvode sa računa i drugu dokumentaciju koja se odnosi na raspolaganje novcem zgrade”, navodi se u dokumntu.
Inspektor bi, dodaje se, mogao da izda prekršajni nalog, podnese zahtjev za pokretanje prekršajnog postupka, pa čak i krivičnu prijavu kada za to postoje zakonski uslovi.
Nacrtom se predviđa profesionalizacija ove funkcije, a upravnici bi imali niz precizno propisanih obaveza.
Između ostalog, upravnik bi morao da vodi finansijsku evidenciju, priprema godišnje izvještaje i postupa prema neplatišama.
Inspekcija bi mogla da naredi upravniku da pokrene izvršni postupak ako etažni vlasnik nije platio održavanje duže od tri mjeseca, kao i da sačini godišnji izvještaj ako to nije učinio u propisanom roku.
Vlada u obrazloženju navodi da sadašnji sistem nije dao očekivane rezultate.
„Nedovoljno efikasna inspekcijska kontrola, nedovoljna informisanost građana o pravima i obavezama, kao i čest nedostatak kvoruma na sjednicama skupštine etažnih vlasnika su među problemima koji su identifikovani u dosadašnjoj primjeni propisa”, naglašeno je u dokumentu.
Zbog toga se novim zakonom predviđa i mogućnost elektronske komunikacije i učešća na sjednicama skupštine, što bi trebalo da olakša donošenje odluka u zgradama.
Konačni cilj, kako se navodi u obrazloženju, jeste kvalitetnije održavanje stambenih zgrada, profesionalnije upravljanje, očuvanje njihove bezbjednosti, funkcionalnosti i dugoročne vrijednosti.
Novi zakon bi, prema predloženom rješenju, stupio na snagu osmog dana od objavljivanja u Službenom listu Crne Gore, ali bi njegova primjena počela 12 mjeseci nakon stupanja na snagu, čime bi bio ostavljen period za usklađivanje sa novim pravilima.
